1、转变为商业用途的，前提是条件城市总体规划，并需经规划部门审批同意。
2、如符合国家规定城市规划可以变动为商业用途的，通过原办法土地出让办法的规定，其三宗地应当由按照招标、拍卖或挂牌等可以公开接受，工业用地原可以使用人和买受人不得让其参与买卖。
3、大多数的做法可由工业用地建议使用人与所在区县的土地管理部门直接联系，由土地的收购储备机构据年度收购储备计划安排收储。
4、其中在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经关联城市规划主管部门表示同意。
5、经过规划部门审查，市政府同意下来的前提下，必须补交土地出让金变化用地性质，价格与此地块价格关联，没有应明确的标准，各个地市也差别，建议去相关部门咨询。
1、商业用地：是指规划部门根据城市规划所明确规定该宗地块的用地性质是用于建设和发展商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
2、工业用地：是指单独的系统设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。
商业用地与工业用的区别，工业用地按照划拔拿到，而商业用地采取什么措施上拍卖、竞标的取得。综合考用地是指科研、写字楼、会展、文体卫生等用地，并没和同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。
3、地价有所不同：一般情况下，工业用土地价格低的商业用地价格。
4、使用权年限相同：参照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途可以确定：工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。
5、土地使用性质不同：国家明文规定不允许触犯用土性质使用土地，即不愿意在工业用地上畜牧兽医相关专业商业活动。
6、区位相同：通常情况下，商业用地在市区内、工业在市郊或接近市郊。
法律分析：商业用地的出让有两种、协议出让；2、国有建设用地使用权。国有土地使用权的转让仅有两种：1、划拨资金（国有企业这个可以使用划拨土地）；2、出让（那些性质企业是挂牌成交土地）。商业用地是指规划部门根据城市规划所法律规定该宗地块的用地性质是主要用于规划和建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
法律依据：《中华人民共和国乡村振兴促进法》第六十七条县级以下地方人民政府应当往前推进节约集约用地，能提高土地使用效率，依法根据不同情况措施盘活资源农村存量建设用地，激活农村土地资源，体系农村2020年规划建设用地保障机制，满足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合理需求。县级以下地方人民政府应在可靠乡村产业用地，建设用地指标应在向乡村发展向下，县域内新增加耕地指标应当及时优先主要是用于折抵乡村产业发展所需建设用地指标，一路探索灵活多样的供地新。经国土空间规划确定为工业、商业等销售性用途并按照法律规定再登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以依据相关法律规定是从出让、出租等交由单位或则个人建议使用，不优先作用于经济的发展集体所有制经济和乡村产业。
法律主观想法：
工业用地转商业用地流程:：向国土部门先申请交回土地，评估价格参与补偿；国土部门判断土地出让起始价，由土地交易机构招拍挂挂牌成交；公司签订成交确认书与土地出让合同，缴纳土地出让价款；直接办理商业用地土地使用权证。
法律客观：
《土地管理法》
土地利用总体规划、城乡规划可以确定为工业、商业等可以经营性用途，并经依照法律规定再登记的集体经营性建设用地，土地所有权人也可以实际出让、出租等交由单位也可以个人建议使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方别的权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应在经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以下成员或者三分之二以上村民代表的同意。实际出让等提出的集体经营性建设用地使用权可以不转让手续、可交换、出资购买、遗赠的或抵押物，但法律、行政法规另有规定的或土地所有权人、土地使用权人签定的书面合同另有双方约定的~~~~。
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