美国物业公司转让流程及费用

在美国买房物业管理费一般是如何收取?

美国公寓的物业叫做COMMON-CHARGES意思是二级收费，或则是业主链接共享公寓小区部分的开支收费。但是和国内的制度相比较比较，美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多完全不同。

美国政府根本不参与物业费的制度，政府如此关心的是国家的财政收入，再加之只会制定定购土地的税收标准，新盖的楼一般都有吧15-20年的减免税期。

每一个造楼计划都前提是换取政府的审核。开发商在消费者购楼时要附一本已换取政府审批同意的该公寓OFFERINGPLAN。OFFERINGPLAN是公寓产品说明书，内容除了该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费包括业主委员会选举法就这些。OFFERINGPLAN一经政府审批，开发商就没法决定其中的一丁点条例，如要变动，必须由律师书写可以修改报告(amendment)能够得到政府司法部门审批方可执行。

对买房的消费者来讲，OFFERINGPLAN中的物业费是消费者购房的重要的是参数。是因为买房的价格是一次性的，而物业费亦是绝版的。所以才，是为使得大家按揭购房，开发商通常会尽很可能将物业费如何制定在一个合理不的范围内。

一般来说，开发商会依据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算，来制定出公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每个单元每月要全额支付多少金额。物业费开支的每一项都有几页纸的详细说明，

咱们都知道，美国的人工费用是比较贵的。但一般来说，美国大部分公寓的甩浆开支只不过是占总物业费的三分之一。假如公寓的人工多开支远远超出物业费的33%，消费者会认真思索它的合理性了。

物业费的另收是物业管理公司最有用的工作之一，而且这又是质量管理公司的星级标准。

常见在公寓的OFFERINGPLAN中，早把收物业费的、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘，是说，从开发商买进第一套单元就开始，这座公寓的每个单元就可以怎么支付物业费，就没已售出的单元的物业费由开发商全额支付，一分钱也又不能少。物业费一般大都按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主邮寄通知管理费账单。

在美国也有向业主收一年物业费的情况。

月月收物业费，从财务与管理两个方面都符合国家规定业主利益。它是以免管理公司与业主与法律纠纷的一项不重要规则。

在美国，开发商如何制定的物业费并又不是固定设置增加的。公寓OFFERINGPLAN从政府审核批准日又开始，一般有效期为一年或两年，以后也可以据公寓实际的运行情况，由业主委员会来并且一些调整，业主委员会重要的任务是监督管理公司，指导业主想省钱理财。

再次出现新合同会制定的变更的情况，预算中的第6条——合同服务与易耗品，就再发挥作用了。合同服务是指开发商与以外公司签订的服务合同，的或电梯、中央冷暖等一些重大的损失设备的维修保养，那些合同费不一定合不合理，业主委员会无权重新去寻找多家专业公司，进行比对价格，签订新的合同。

在美国也有很多人怕买公寓，而且物业费年年涨，美国管理混乱的公寓也很多，《纽约时报》等地方报刊及华文报纸就经常刊登开发商、业主委员会与业主冲突的故事。比如2006年1月8日，纽约三大华文报纸刊登，中华大厦120名业主在大会上狂轰管理公司与业主委员会主席，要求业主委员会主席下不了台，理由是年终的财务报告的支出费用不清。

这些混乱的故事并不是管理制度问题，其中99%是管理公司与业主委员会想执行人的素质问题。从这些角度说，业主要积极主动地进行物业管理十分重要。

美国公司的变更流程是

一、股权变更流程：1、去领《公司变更登记申请表》；2、变更营业执照；3、变更组织机构代码证；4、变更税务登记证；5、进行变更银行信息。二、公司股权变更所需资料：1、《公司变更登记申请表》；2、公司章程修正案；3、股东会决议；4、公司执照高级长官本；5、全体股东身份证复印件；6、股权转让协议原件。

更换物业公司的流程是什么

1、提出申请。如果你所所居住的小区，物业已交付使用的建筑面积提升到50%以上，或则物业已交付使用的建筑面积都没有达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，那么业主5人不超过联名系列可向该小区所在的街道办事处或镇人民政府提出来书面申请，填报《业主大会筹备小组成立申请表》，后成立业主委员会。

2、才成立筹备小组。街道办事处发来申请后，做出了决定书面批复文件意见，指导小区建立业主委员会筹备小组。

3、开展筹备工作。准备之中小组经批复建立后，应告知物业公司在15日内将其掌握的三百名业主名单、联系地址及其等材料报街道办事处，街道办事处通知关联材料后5日内将本案所涉资料交还筹备小组。

4、参与信息公示。筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置已张贴公告，亲自问业主意见，并且将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布结果并直接发放给业主。

5、选委员会候选人。筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐一下才能产生业主委员会候选人，并将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴能查到，同时将《业主委员会选举办法》书面邮寄送达一百五十名业主。

6、筹备业主大会。敲定小组完成不超过工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出来召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做到会务筹备工作。

7、招开大会选举委员。敲定小组根据议程召开一次大会：收集、登记选票；会议表决并表决投票《业主委员会章程》及《业主公约》为了公开唱票、点票，宣布命令选举结果，出现业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表不予公布结果。

8、可以申请登记业主委员会。自才能产生之日起15日内，持业主委员会登记申请表、街道办事处批准可以证明、业主授权委托书等相关文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续。

9、核准批复。区或县级市房地产行政部门经审核，给与业主委员会书面形式批复意见。业主委员会凭批文到公安部门直接办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案成功。

物业管理的范围有哪些地方

1、房屋的维护与修缮维护管理，这是房屋物业管理的通常方面。房屋及设备的维护管理绝对的保证房屋及设备在正常状态下区分，不因不合不合理设施、不正确的使用照成损害，保持房屋及设备的完全破损。是从房屋及设备、设施的修缮延长房屋及设备、设施的使用年限，下降自然遭淘汰。充分发挥房屋及设备的效用，做到程序维护产权人、可以使用人的合法权益。

2、绿化管理。会制定和如何实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供给一个那种温馨、优雅的生活环境。

3、卫生管理。为产权人、在用人可以提供一个高品质的卫生环境区域，行最简形矩阵产权人、在用人的居住需求。

4、治安管理。除了对房屋建筑教材习题解答设备设施的安全管理、产权人和不使用人的人身安全、财产安全管理，会制定并落实防火防盗等安全措施。

5、车辆交通管理。对小区的通常通道，停车场内车场地及设施的管理。

6、公用市政设施管理。通过供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，除了代收款代交关联费用。

7、违章建筑的管理。和违章建筑主管部门，对违建进行举报监督管理。

8、多种生活服务。接受公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫地面，垃圾清运等常规项性服务；开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗可以卖等经营性服务。为产权人、可以使用人可以提供更方便，增加收入，弥补管理经费的不足。