房地产公司股权转让了,当年手续都办完了,八年没有收到一分钱,合同是否...
我们是可以把“股权”简单通俗的理解为股东权利，那就股权交易即为股东权利的转让。从公司法理论上说，股东因其出资而对公司优先权利股东权利，而这个权利是由自益权和共益权共同横列。说白自益权即股东专为自己的利益而行使权利的权利，比较多除开分红权权、余下财产分配权等。共益权则指股东为公司及除了那些股东以及的全体股东利益而复议权的权利，主要注意包括提案权、表决权等。自益权的额外是股东向公司投资的话的终于目的，是共益权的价值基础，而共益权的法律赋予是基于自益权的手段和保障，两者有机结合无法形成求完整的股东权利。其实，按照我国新公司法规定，“股权变更”专指有限责任公司，公司法第七十一条规定：“股东之间可以不彼此间有偿转让其彻底出资或是部分股权。”;而是对股份有限公司，股权转让则被被称“转让股份”。公司法第一百三十七条规定：“股东2.15亿股的股份可以不按照法律规定转让”。因现实中的房地产公司还都是有限公司，故我们在此仅以有限公司为例发动了攻击讨论。
是对公司转让股权价款怎么可以确定，并不一定在实务中过多转受双方会增大争议，但在我国公司法制度和相关法律制度中，还没有必须明确性规定和强制性要求规定。股权收购实质上也是一种预售合同，遵循合同法的等价有偿原则，应当由对股权价值通过财务上的评估，而这样的价值一般都会打向公司的净资产即公司资产负债表上的所有者权益数。但评估价值仅是一种评判和大概的价值，不能充当一个重要参考，在交易实践中双方也要确定各自因素谈条件，也属正常吗。因为这个评估价值通常具体地的是公司的保证资产价格，而股权的价值不光体现了什么企业资产的历史和现状，比较多还应体现出来企业的未来收益，而转让股权价格的确定应确定企业的动态盈利能力。
房地产公司在股权转让时，由于可能会存在地在建工程的价值评估和未来收益问题，存在商品房销售常规按揭贷款，房地产公司与按揭银行间早就签有回购协议条款，购房者能否在10年至20年间的还款期限内已经履约，必然商业利益风险问题，房地产公司可以做到土地、房屋价值走进怎么，等等问题，应依据房地产法律制度的有关规定进行科学评估，解决相关法律问题，最后判断股权变更价格。肯定还得决定潜规则不可能发生的潜在动机费用，因其不是公司法律问题在此不述。
股权转让协议签订后也没直接办理股东变更登记是否需要影响协议效力的问题，在过去的实践中修真者的存在不同看法。有人匿名消息人士《合同法》第四十四条第二款的“法律、行政法规规定应办理审核批准、登记等手续才生效的，依据法律规定其规定”，包括旧《公司登记管理条例》第三十条之规定的“有限责任公司变更股东的，应当及时自股东发生了什么办理变更之日起三十日内申请变更登记，并应重新提交新股东的法人资格可以证明或自然人的身份证明”，从而如果说还没有可以办理股东变更登记的应该是股权转让协议不生效。而另有人则引述最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：“法律、行政法规明确规定合同应当由办理登记手续，但未法律规定登记后才生效的，当事人未办理登记手续不引响合同的效力，合同标的物所有权及那些物权又不能转移到。”司法机关一般会采信后一种观点。还有一个人以为这种法律上的不必须明确不属于立法漏洞，并期待中对公司法直接修改时内容明确股份转让协议应去登记未生效，但这种希望紧接着新公司法及配套法规的出台而从未利用。新的《公司登记管理条例》第三十四条规定：“有限责任公司股东转让股权的，应自转让股权之日起30日内再申请变更登记，并应当并提交新股东的主体资格可以证明也可以自然人身份证明。”可是表述上有所变动，但仍不能不满足合同法司法解释的无法激活认定条件。反正，从公司股权的特殊法律属性判断，要求明确股权转让协议前提是办理登记未生效的想法是一种触犯私法意思自治原则的想法。而《公司登记管理条例》不属于对公司的行政管理和约束规范，不应干预平等主体间的交易活动。换一种说法就是，股权转让协议因双方协商好签订协议而生效，都属于对外转让双方自由的法律行为，而没有要求公司接受股东变更登记是国家对公司作为企业法人通过管理的行政要求，这里的公司是单独的于股东的一个法律主体。两者属于什么有所不同法律范畴。并且，是否是接受股东变更登记不影响不大股权转让协议的效力，如果对外转让某方不可以提供股东变更所需资料，另一方这个可以具体的要求其必须履行协议并承担违约责任，别外，笔者认为公司也无权利没有要求其提供给所需资料以尽量的避免不违法给了公司的损失。
实践中，虽说股东变更登记不可能影响大股权转让协议的效力，只不过不依照法律规定并且变更登记则会公司受到行政处罚，不能形成不必要的损失和纠纷。因此，建议在股权转让过程中，对外转让双方均不要存在地九死一生想要逃避法律责任的想法，依照法律规定联络公司进行或则的变更登记。
公司法第七十一条规定：“股东互相间可以彼此间转让其所有出资或是部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当由经那些股东三分之一数同意。股东应就其股权交易事项书面通知那些股东征得同意下来，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，斥之表示同意转让。以外股东半数不超过不表示同意转让手续的，不同意的股东应在购买该转让手续的股权;不可以购买的，更视不同意转让后。经股东赞成转让手续的股权，在同等条件下，以外股东有优先购买权。两个不超过股东反对意见参与重大决策优先购买权的，协商确认各自的购买比例;协商不成的，遵循转让时各自的出资比例行使优先购买权。
该条应明确明文规定了公司股权转让中公司损毁股东在同等条件下具备优先购买权。但该优先购买权要如何参与重大决策，实务中有很多问题真心探讨。有那样的话一个案例：某房地产公司有甲乙两名股东，甲强大55%股权，乙强大45%股权。甲因要到外地发展，确定将55%股权转让，一开始乙并未网上购买意向，甲便与丙谈好股权收购价格，丙不愿意去购买甲的股权，使得到该房地产公司的控股权。但甲宣布亲自问乙的意见时，乙做出要行使优先购买权，但只定购甲10%的股权，从而对公司控股，甲是可以将其45%股权转让后给丙。但丙提议要买就买55%的股权，要不然不买。甲乙丙三方协商好未得手，引起纠纷。
该案所不属于的法律问题是：股权转让中的优先购买权能不能对于转让方的部分股权参与重大决策?据我所知法律就没应明确明文规定，学界争议较多，有人以为：公司重新组合股东可以对转让股东的部分转让股权参与重大决策优先购买权。理由是：第一，从法律规定看，公司法相关规定了股东的优先购买权，但不曾不可以股东部分行使优先购买权的情况。第二，从立法本意看，公司法我之所以明文规定股东(下又称原股东)享有优先购买权，目的是为能保证原股东也可以优先购买权的行使权利，实现方法对公司的控制权，能维护其既得利益者。可以提供这个保护的立法依据：一是据有限责任公司极具有资合与人合的性质。其人合的性质具体的要求公司股东互相间具高很强的合作性。当股东向股东以外的人转让股权时，在新股东与原股东间是否可以建立起起良好的合作关系，将对原股东的利益出现重大的事情影响。为维持公司之人合，立法被赋予原股东优先购买权，以便其中,选择是否需要给予新股东的合作。二是对原股东对公司贡献的承认，是完全保护原股东在公司既得利益的需要。公司是原股东经营发展的，当股东发生了什么变化时，应在被优先对原股东既得利益的维护，其中便以及对公司的控制权利。如果你是，要是法律并非将原股东对公司的控制权按照相关规定适当考虑范围，完全没有就应该不会被赋予其优先购买权。对公司的控制权既以及对原有控制权的维护，也除了对新控制权的优先拿到。当部分复议权优先购买权就这个可以拿到对公司的控制权，或绝对能魔兽维护其既得利益者时，原股东没有必要收购所有的对外转让的股权。对部分行使权利优先购买权的同意，应当以及在立法本意空间中。再次，有限责任公司的股权是可分物，法律不允许对其分割、部分转让。出让的股东可以挂牌出让部分股权，受让的股东也这个可以受让部分股权，优先购买权不过也就这个可以部分行使权利。在实践中，确实必然股权受让方为得到公司的控制权才同意受让股权的情况。这时，转让股权的标的物也不变随特定比例股权而修真者的存在的公司控制权，从这种意义上讲，标的物更具绝不可以分的性质。不过，如所周知，在公司控制权方面，法律是优先权破坏原股东利益的。优先购买权的行使权利第四顺位没有证据，其地位要低些为取得公司控制权的非股东受让方的利益。所以我，原股东对优先购买权是所有的行使我还是部分复议权，已经也可以无法你选，不应不济于受让方得到公司再控制权的利益。对原股东的优先购买权相比，转让后的股权始终是可分物。笔者亦赞成根据上述规定观点。
但实践中，当由于原股东一贯主张部分行使权利优先购买权而使股权变更根本无法接受时，如果不是拟转让手续股权的股东坚持两个月解盟公司，就只有去寻找新的受让方，或者重新整顿公司参与清算，哪怕因此可能使公司陷入僵局。
不过还有一个很多法律问题值得去爱我们继续探讨，也更值得你去爱蓄意参与房地产公司股权转让的投资者影响到足够重视，以免使自己利益造成重大的事情损失。
一般对业主是也没影响的，这只是因为房地产开发商用来融资的一种手段。
一、房地产投资信托（REITs）
REITs再则房地产的IPO，一般全是将房地产或300499高澜股份房地产的项目公司股权再装入特殊目的载体，以房地产租金在内房地产快速变现收入（以及房地产的增值收益）以及投资者本息收入的主要注意来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资的话了REITs份额，应该是投资了一家只拥有房地产资产并以600400红豆股份房地产为业的公司（各国对REITS600400红豆股份房地产的比例要求相同，一般至少特别要求高于50070%以上）。在这些架构下，REITs投资者可以唯一分享房地产的增值收益，而并非是是固定收益类产品或者融资主体一定期限实现融资需求后回购股份房地产。
标准REITs所采取措施的结构除开公司、信托这些合伙等。其中，信托对我国比较比较具备广泛借鉴意义。诸如新加坡、我国台湾地区这些香港地区，都区分了信托结构。
信托公司在中国是指九十条《中华人民共和国公司法》和参照《信托公司管理办法》规定办事机构的通常经营信托业务的金融机构。信托公司以信任指派为基础、以货币资金和实物财产的经营管理为形式，融资和融物相结合的多边贸易信用行为。
信托业务主要除了代理人和找代理商两个方面的内容。前者是指财产的所有者为自己或其指定你人的利益，将其财产个人委托给他人，特别要求通过一定的目的，暂代妥善解决地管理和都有利地经营；后者是指一方授权许可另一方，代为办理的一定经济事项。
法律主观：
股权转让时公司名下房产决不可处理。公司是企业法人，有相当于的法人财产，享受政府法人财产权。公司名下的房产股东无权处分，股东岂能滥用公司法人单独的地位和股东有限责任损害公司债权人的利益，岂能滥用股东权利给公司的或那些股东造成损失。
法律客观：
不能不能有偿转让的房产有都有什么，我国法律对一些房屋的禁止转让有着明文明文规定，以下则是不敢转让后的房屋：1、未依照法律规定再登记提出房地产权证书的房屋不敢有偿转让;2、共有房地产，未取得其余总共人口头说明不同意的房屋不得有偿转让;3、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的房屋不得擅入有偿转让;4、司法机关或者行政机关按照法律规定裁定书，判断查封的或其他形式限制下载房地产权利的房屋再不转让手续;5、按照法律规定收起土地使用权的房屋岂能对外转让;6、法律、法规、规章的规定不得有偿转让的那些情形。温馨提示：房产的转让是指房产的产权人将房产的所有权无偿提供地撤回给他人，也就是人们通常说的“出售”。房产的转让必须要确定房产所有权的归属，房产一般归个人所有的，夫妻共同绝大部分，所有组织所有的。依据什么《中华人民共和国物权法》第九条法律规定：不动产(除了房产)物权的设立、变更手续、转让和干掉，经依照法律规定办理登记，发生了什么效力;未经登记，不发生任职，但法律另有法律规定的~~，故房产的所有权以办理登记规定为准。房产对外转让的过程中，应房产的所有权人(卖房人)和受让人(买房人)公司签订合法吗快速有效的《房屋买卖合同》，后再买方和卖方依据法律规定合同履行各自的义务，其中最主要的就是交付房款和房产过户的义务的约定。
好顺佳
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